ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Перспективы развития рынка недвижимости Испании на основе совершенных с начала года операций оцениваются экспертами достаточно высоко. Однако, они отмечают и необходимость решения ряда задач для того, чтобы сектор продолжал успешно развиваться и был стабильным. После затяжного периода падения уже шестой год подряд этот сегмент испанского рынка растет, что связано с входом экономики в стадию роста и увеличению показателя занятости населения. По прогнозам, начавшийся 2019-й продолжит эту тенденцию. Планируется среднегодовой пятипроцентный рост цен (величина разнится в зависимости от региона, находясь приблизительно в этих пределах), а общий объем объектов, который по прогнозам будет реализован, составляет 500 тысяч.

Однако и задач для реализации поставленных целей необходимо решить немало. В числе первоочередных:

• упрощение доступа к рынку жилья для молодежи;
• снижение расходов на строительство;
• увеличение эффективности в сфере строительства;
• оптимизация, упрощение бюрократических процедур, которые необходимо пройти, чтобы утвердить и начать реализовывать новые проекты.

Для решения этих задач нужно параллельно решать и другие, связанные с ними — повышать квалификацию работников, укреплять партнерские отношения между государством и частными лицами в обеспечение прав на достойное жилье.

УВЕЛИЧЕНИЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТОВ ЖИЛОГО СЕКТОРА НА РЫНКЕ.

Для того, чтобы реализовать эту задачу, необходимо больше строить. Только так будет достигнут баланс между спросом и предложением, установится справедливая цена на новое жилье. В настоящее время предложение ниже спроса, что связано, в том числе, с сокращением занятости за счет активной фазы экономики и появлением достаточных средств у потребителей на покупку жилья. Все это стимулирует новое строительство и продажи. По словам Д. Мартинеса, исполнительного директора Aedas Homes, сейчас Испания нуждается в 120-140 тысячах новых жилых объектов ежегодно, тогда как их предложение равно порядка 50 тысяч. Сейчас получены лицензии на возведение еще ста тысяч объектов.

Пока же подавляющая часть сделок купли-продажи жилья — порядка 80%, относится к сфере вторичного. Н. Райд, директор JLL в Испании, утверждает, что в связи с развитием сектора строительства новое жилье будет существенно увеличивать свой вес, долю в общем объеме таких сделок в ближайшее время. Однако, важно учитывать прошлые ошибки и адаптироваться под реалии рынка.

ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ПОД ЗАСТРОЙКУ НОВЫХ ЗЕМЕЛЬ.

Во избежание напряжения со стороны увеличения стоимости ресурсов под застройку власти должны выставлять достаточное количество земель для удовлетворения растущего предложения. Ведь земля составляет порядка половины всей стоимости объекта для покупателя. Генеральный директор ForoConsultores, Л. Корраль говорит, что уже сейчас застройщики и покупатели сталкиваются с ростом цен из-за нехватки земель в регионах с экстремальным спросом. Он считает, что застройщикам нужно обеспечить возможность приобретения земель сегодня, чтобы не думать о необходимости компенсации затрат и увеличении стоимости объектов в будущем. Правительству же надо увеличить количество выставленных на рынок земель в зонах повышенного спроса во избежание напряженности.

Это мнение разделяет и президент Генерального совета технической архитектуры А. С. Корма, утверждающий, что на величину арендной платы оказывает существенное влияние ситуация в области поступающих на рынок недвижимости земельных участков.

ОПТИМИЗАЦИЯ НОРМ И ПРОЦЕССОВ ЛИЦЕНЗИРОВАНИЯ В СЕКТОРЕ.

Еще одна составляющая успешного развития сектора строительства жилья — упрощение и ускорение выдачи лицензий на возведение новых зданий. Предприниматели, осуществляющие свою деятельность в данном сегменте рынка, говорят, что в ряде муниципалитетов бюрократические процедуры могут продолжаться до полутора лет. Еще одна проблема — так называемые «правовые джунгли», существующие сегодня в сегменте градостроительства и негативно влияющие на рынок новостроек и недвижимости в целом. Х. А. Гомес—Пинтадо, Президент APCE, считает и заявляет, лицензирование — тот инструмент, на который имеют право, и чем более затянуто будет предоставление этой услуги госсектором, тем ниже будет эффективность как самого инструмента, так и работы в целом.

РАЗВИТИЕ СОТРУДНИЧЕСТВА МЕЖДУ ЧАСТНЫМ И ГОССЕКТОРОМ.

Генеральный директор Neinor Homes по вопросам бизнеса Г. Санчес настаивает на том, что достижение баланса между спросом и предложением на рынке жилья возможно лишь в том случае, если представители власти и предприниматели, осуществляющие свою деятельность в сфере строительного бизнеса, сядут за стол переговоров относительно дефицита социального жилья. В Испании на сегодняшний день эта проблема стоит намного более остро, чем в большинстве других европейских государств. Например, в общей доле испанского жилищного рынка социальные жилье составляет 2.5%, тогда как в Италии и Германии — по 4%, Франции и Великобритании — по 17%, а в Нидерландах — 30%. Одно из разумных решений — увеличение объемов возведения объектов для целей социальной аренды.

В то же время, нужно усилить юридическую, правовую безопасность сектора, что сделает его привлекательнее для инвесторов. Власти должны стимулировать интерес собственников к выставлению объектов на рынок аренды. И тогда нехватка предложения жилья, как основная причина роста цены на испанском жилищном рынке, будет преодолена или существенно снижена.

ПРИОРИТЕТ — ИНТЕРЕСЫ МОЛОДЕЖИ.

Новое поколение — будущее страны. И сектор просто обязан обратить на них свое внимание. Специалисты AEDAS Homes пришли к выводу, что приоритетной целевой аудиторией этого сектора рынка будет и уже сейчас является молодежь. Отсюда основная задача — обеспечение для них простого доступа к аренде и покупке жилья.

Согласно экспертному мнению, в ближайшие годы на рынок будут возвращаться те молодые люди, для которых в настоящее время приобретение жилья представляет финансовую проблему. Они будут стремиться найти нестандартный продукт. Они нацелены на поиск жилья, пользующегося высоким спросом, в первую очередь — в мегаполисах, крупных населенных пунктах. Это может быть аренда или инвестиции в собственность.

Представитель JLL в Испании уверен, что типологию жилья в ближайшем будущем будут в значительной мере задавать, определять социально-демографические процессы, формируя активный спрос. И жилье будет возводиться именно там, где оно необходимо, где имеется повышенная потребность в нем, платежеспособный спрос.

ИННОВАЦИИ, ТЕХНОЛОГИИ, ИНДУСТРИАЛИЗАЦИЯ СТРОИТЕЛЬНОГО СЕКТОРА.

Одна из приоритетных задач, стоящих перед отраслью — оптимизация расходов, затрат на строительство на основе привлечения новых, усовершенствованных материалов и технологий, способных улучшить качество предлагаемого на рынок продукта. То есть, метод строительства домов должен эволюционировать, используя все современные достижения прогресса и науки.

По мнению Президента Генерального совета технической архитектуры важны не только внедряемые новые технологии, но и усовершенствованные модели строительства. Таким образом, рынок полностью модернизируется вследствие замены старых систем на обновленные, более индустриализированные.

Его слова дополняет и разделяет генеральный директор по вопросам бизнеса Neinor Homes, считая, что модернизации должна быть подвергнута вся цепочка создания стоимости готового продукта в отрасли. И это позволит предложить кардинально новый продукт более высокого качества покупателям, а также будет способствовать прорыву во всех областях.

ЭНЕРГОЭФФЕКТИВНОСТЬ — СОВРЕМЕННЫЙ ПОДХОД И НОВЫЕ РЕАЛИИ.

Сегодня это одна из самых насущных и злободневных задач, которую должно учитывать и строительство в процессе возведения новых объектов. Рынок испанской недвижимости нуждается в новых стандартах энергетической эффективности и экологической безопасности строящегося жилья. Д. Уэрт, секретарь по техническим вопросам Совета экологической безопасности отрасли строительства в Испании (GBCe) прямо указывает на экологичность и энергоэффективность как главные факторы, ориентиры при возведении качественного жилья. Сделать это можно, используя в процессе работ технологии, позволяющие максимально полно нивелировать вред природе, окружающей среде и при этом — создать комфортную атмосферу для проживания человека. Кроме того, важна информационная составляющая при реализации таких проектов. То есть, люди — покупатели, арендаторы должны быть осведомлены обо всех преимуществах такого «зеленого», как его называют, строительства. Зная обо всех его плюсы, потребители в скором времени будут отдавать ему предпочтение, делая свой выбор. Так как приобретение жилья — одна из основных инвестиций, которые осуществляет в своей жизни человек, подходить к ее реализации нужно предельно ответственно, взвесив все влияющие на конечный результат факторы.

ПОВЫШЕНИЕ КВАЛИФИКАЦИИ, ОБРАЗОВАННОСТИ СОТРУДНИКОВ ОТРАСЛИ.

В настоящее время проблема дефицита высокообразованных кадров, обладающих должной, достаточной для современного уровня развития технологий и спроса квалификацией является проблемой не только сектора испанской недвижимости. Это значимая проблема экономики Испании в целом. Предъявляемые высокие требования, их постоянные изменения, усложнения, необходимость успевать за стремительно происходящими усовершенствованиями налагает особую ответственность на работников. А строительство, как передовая отрасль хозяйствования страны, тем более нуждается в образованных, квалифицированных специалистах, хорошо знакомых в теории и на практике с действующими стандартами и операциями, отвечающими требованиям индустриализации и современных технологий.

Решить такую проблему достаточно непросто. К тому же, это нужно сделать максимально оперативно для достижения должного баланса между спросом и предложением на рынке жилой испанской недвижимости, ее строительства. Функционирование рынка трудового сектора можно оптимизировать в этом направлении лишь в том случае, если обеспечить развитие рынка труда, максимальное соответствие спроса и предложения, ожидания и реальности. Например, сделать так, чтобы хорошие работники были востребованы и оценены, получили те должности, которых они достойны. А строительные компании могли свободно найти кадры с устраивающей их квалификацией.