Mercado de la Vivienda en España: Perspectivas hasta finales de 2025

El mercado inmobiliario español ha comenzado 2025 con gran impulso. Tras un 2024 de récords en precios, varias ciudades han alcanzado máximos históricos, impulsadas por una fuerte demanda, tipos hipotecarios bajos y una escasez crónica de oferta. Con el Euríbor estabilizado en torno al 2% y el interés internacional por España en niveles altos, el año se perfila como un periodo de oportunidades y retos. La gran pregunta es: ¿qué pueden esperar compradores e inversores a finales de 2025?

Escenario base — se espera que los precios a nivel nacional aumenten +4–6% interanual para diciembre de 2025, con algunas grandes ciudades manteniendo crecimientos de dos dígitos.
Fundamentos del pronóstico:

• Bankinter: ~+5% en 2025, con desaceleración prevista en 2026–2027.
• S&P: revisión al alza hasta ~+4,5% en 2025.
• Singular Bank: acumulado de ~+9% para 2025–2026.

Alquileres
El segmento de alquiler lidera el crecimiento — proyectado en ~+10% o más en 2025, impulsado por la escasez crónica de oferta disponible.

Oferta
Contracción récord — caída del –16% interanual en el primer trimestre de 2025 y –20% en el segundo trimestre de 2025; esta escasez seguirá ejerciendo presión al alza sobre los precios.

Financiación
El Euríbor se ha estabilizado en torno al ~2–2,1%; los recortes de tipos del BCE en 2025 ya han mejorado la accesibilidad hipotecaria y seguirán apoyando la demanda.

Situación actual (mitad de 2025)

A mediados del verano de 2025, los precios de reventa en España alcanzaron máximos históricos:

• Promedio nacional: 2.471 €/m² en julio (+14,7% interanual)
• Zonas prime: 2.391 €/m²

Récords locales:

• Barcelona — 4.943 €/m²
• Madrid — ~5.718 €/m²
• Valencia — 3.123 €/m²
• Málaga — 3.467 €/m²
• Alicante — 2.435 €/m²

La oferta sigue desplomándose:

• –15% interanual en el 4T 2024
• –16% en el 1T 2025
• –20% en el 2T 2025 — la mayor caída registrada.
• El stock de alquiler se ha reducido un –56% respecto al pico de 2020.

El Euríbor cayó hasta ~2% en primavera (mayo ~2,08%; julio ~2,08%), con expectativas de estabilidad en estos niveles — un fuerte soporte para la actividad hipotecaria.

Pronóstico hasta diciembre de 2025

Precios de venta
Escenario base: +4–6% interanual a nivel nacional. Los mayores incrementos se prevén en mercados costeros y grandes capitales (Barcelona, Madrid, Valencia, Málaga, San Sebastián), ya en niveles récord.

Alquileres
Crecimiento superior al de las ventas — probablemente por encima del +10% en 2025, sostenido por la escasez de oferta y la demanda migratoria/turística. Ejemplo: Madrid con ~+11–15% interanual en 2024–2025.

Transacciones
Tras estabilizarse en 2024 y repuntar en 2025, el número de operaciones crecerá moderadamente (~+4% interanual). El crecimiento seguirá limitado principalmente por la falta de oferta, no por la demanda.

Factores clave del mercado

• Escasez severa de oferta: Caídas históricas en listados disponibles (–16% a –20% interanual en la primera mitad de 2025) son la principal fuerza que mantiene los precios al alza.
• Hipotecas más baratas: Euríbor cerca del 2% y condiciones más flexibles de los bancos aumentan la capacidad de compra.
• Segmento premium: Oferta limitada y demanda sostenida mantienen la presión alcista en propiedades de alta gama.
• Imagen de España en la UE: Considerada uno de los líderes en la recuperación moderada del mercado inmobiliario europeo, atrayendo capital.

Riesgos e incertidumbres

• Tipos de interés: Si el ciclo de recortes del BCE se detiene, la demanda hipotecaria podría enfriarse; recortes moderados mantendrían el escenario base.
• Vivienda nueva: Los permisos de construcción cayeron un –10–13% interanual en 2024, lo que limitará la oferta de obra nueva en 2025–2026. Esto respalda los precios pero agrava la falta de acceso.
• Sobrecalentamiento local: En ciudades ya en máximos históricos (Barcelona, Madrid, Valencia, Málaga, Alicante) podrían darse pausas o correcciones leves trimestrales, pero la tendencia general hasta 2025 seguirá al alza.

Qué significa para compradores e inversores (hasta diciembre de 2025)

• Compra para uso propio: La ventana de tipos “blandos” ya está abierta; la principal dificultad será encontrar la propiedad adecuada. Prever búsquedas más largas y mayor competencia.
• Inversión en alquiler: El crecimiento del alquiler supera al de la compraventa; el riesgo de vacancia es muy bajo debido a la escasez de oferta. La selección de ubicación sigue siendo clave.
• Mercados premium/costeros: Se mantienen fuertes por la falta de stock de calidad — estrategia “aquí y ahora” centrada en zonas líquidas y demandadas está justificada.

Para diciembre de 2025, el mercado inmobiliario español probablemente seguirá en una senda alcista: crecimiento moderado de precios (+4–6% a nivel nacional, mayor en ciudades prime y zonas costeras), aumento del alquiler por encima del 10% y una oferta en mínimos históricos seguirán impulsando la demanda. La limitada construcción nueva y el interés sostenido de compradores internacionales reforzarán esta tendencia, haciendo de 2025 un año atractivo tanto para quienes buscan vivienda como para inversores en busca de rentabilidad estable.