España es uno de los destinos más populares para la compra de inmuebles por parte de extranjeros. En el primer semestre de 2025, los no residentes adquirieron más de 71.000 propiedades, lo que representa casi una de cada cinco transacciones en el país. El clima cálido, la infraestructura desarrollada, un sistema transparente de registro de la propiedad y la ausencia de restricciones para compradores extranjeros hacen de España uno de los mercados inmobiliarios más accesibles de Europa.
Esta guía es una instrucción paso a paso para quienes planean comprar. Cubriremos todo el proceso: desde la elección de la región hasta la firma ante notario y el registro de la propiedad. Todas las cifras y tipos impositivos están actualizados a principios de 2026.
Importante: Para comprar un inmueble en España no se necesita visado, permiso de residencia ni residencia. Cualquier extranjero con un pasaporte válido puede ser propietario.
Paso 1. Determine su presupuesto incluyendo todos los gastos
El precio del anuncio no es el coste final. Debe presupuestar un 10–13% adicional sobre el precio del inmueble para impuestos y gastos de formalización. El porcentaje exacto depende de la región y del tipo de propiedad — consulte nuestro desglose detallado de costes con ejemplos de cálculo.
Vivienda de segunda mano (reventa):
| Concepto | Tipo |
|---|---|
| Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) | 6–10% según la comunidad autónoma |
| Notaría | 0,5–1% |
| Registro de la Propiedad | 0,3–0,5% |
| Abogado | 1–1,5% (desde €1.500) |
En la Comunidad Valenciana (Costa Blanca), el tipo general del ITP es del 10%. A partir del 1 de junio de 2026, se reducirá al 9% (Ley 5/2025). Para inmuebles de más de €1.000.000, el tipo es del 11%.
Obra nueva de promotor:
| Concepto | Tipo |
|---|---|
| IVA | 10% |
| Actos Jurídicos Documentados (AJD) | 1,5% (Valencia) |
| Notaría | 0,5–1% |
| Registro de la Propiedad | 0,3–0,5% |
| Abogado | 1–1,5% |
Ejemplo: Si compra un piso de segunda mano por €250.000 en la provincia de Alicante, los gastos adicionales serán de aproximadamente €28.000–€30.000. Presupuesto total necesario: unos €280.000.
Paso 2. Elija la región
España ofrece varias zonas costeras principales populares entre los compradores extranjeros:
Costa Blanca (provincia de Alicante): el litoral más popular entre los compradores internacionales. Más de 300 días de sol al año, infraestructura desarrollada, aeropuerto internacional de Alicante. Amplio rango de precios: desde €100.000 por un apartamento en Torrevieja hasta más de €2.000.000 por villas en Jávea o Altea.
Costa del Sol (provincia de Málaga): destino tradicional para compradores británicos y escandinavos. Marbella, Estepona, Fuengirola. Segmento de precios más alto.
Costa Cálida (Región de Murcia): precios más asequibles, mercado en crecimiento, resorts de golf.
Cada región tiene sus propias características en cuanto a precios, infraestructura y estilo de vida. Recomendamos venir y pasar al menos una semana en la zona elegida antes de tomar la decisión de compra.
Paso 3. Obtenga su NIE
El NIE (Número de Identificación de Extranjero) es el número de identificación para extranjeros. Sin él, no se puede comprar un inmueble, abrir una cuenta bancaria ni contratar suministros. Consulte nuestra guía completa del NIE con los tres métodos de solicitud.
Cómo solicitarlo:
Existen tres opciones:
- En España, en una comisaría de policía (Oficina de Extranjeros) con cita previa.
- En el consulado de España en su país de residencia.
- A través de un representante con poder notarial (poder notarial): útil si no puede desplazarse personalmente.
Documentos necesarios:
- Formulario EX-15 cumplimentado
- Pasaporte + copia
- Justificación del motivo de la solicitud (contrato previo, carta de la agencia)
- Tasa pagada: modelo 790, código 012 (aproximadamente €12)
Plazos: Desde un día hasta varias semanas, según la ciudad y la época del año. En zonas costeras populares durante el verano, las citas pueden estar reservadas con 3–6 semanas de antelación. Inicie el trámite con tiempo.
Consejo: El NIE es simplemente un número fiscal, no es un visado ni un permiso de residencia. No otorga derecho a residir en España, pero es obligatorio para cualquier operación financiera.
Paso 4. Abra una cuenta bancaria en España
Es necesaria una cuenta bancaria española para el pago de la compra, los impuestos, los suministros y el seguro. Algunos bancos permiten la apertura a distancia mediante videoidentificación, pero la mayoría requerirá una visita presencial o la tramitación mediante poder notarial.
Documentación necesaria:
- Pasaporte
- NIE (o justificante de solicitud)
- Justificante de domicilio en su país de residencia
- Justificante de ingresos o extracto bancario
Principales bancos que trabajan con clientes extranjeros: CaixaBank (programa HolaBank para expatriados), Santander, BBVA, Banco Sabadell. Todos ellos cuentan con departamentos de atención internacional.
Paso 5. Encuentre la propiedad y realice la verificación legal
Cuando haya encontrado el inmueble adecuado, no se apresure a pagar. Primero se debe realizar la verificación jurídica (due diligence).
Qué comprueba el abogado:
- Nota simple: extracto del Registro de la Propiedad que confirma quién es el propietario y si existen hipotecas, embargos o cargas sobre el inmueble.
- Referencia catastral: verificación de que los límites y la superficie reales coinciden con los documentos oficiales.
- Ausencia de deudas: suministros, IBI, cuotas de la comunidad de propietarios.
- Situación urbanística: legalidad de la construcción, conformidad con el plan urbanístico, licencia de primera ocupación.
Para obra nueva, el abogado verifica además la licencia del promotor, las garantías bancarias sobre las cantidades entregadas a cuenta y el seguro decenal.
Importante: En España, el comprador paga su propio abogado; la agencia y el notario no sustituyen el asesoramiento jurídico independiente. El coste de un abogado oscila entre €1.500 y €3.000 según la complejidad de la operación.
Paso 6. Reserva y arras
El proceso de formalización suele constar de dos etapas:
Reserva (contrato de reserva): Una cantidad reducida (€3.000–€6.000) que retira el inmueble del mercado durante 1–2 semanas mientras se prepara la documentación. Las condiciones de devolución se fijan en el contrato.
Contrato de arras: El principal acuerdo preliminar. El comprador abona una señal, normalmente el 10% del precio. El contrato recoge:
- Precio y condiciones de pago
- Plazo para la firma ante notario (normalmente 1–2 meses)
- Responsabilidades de cada parte
- Si el comprador desiste, pierde las arras.
- Si el vendedor desiste, debe devolver el doble de las arras.
Consejo: No firme el contrato de arras hasta que su abogado haya completado la verificación del inmueble. Las arras se pagan después del due diligence, no antes.
Paso 7. Hipoteca (si necesita financiación)
Los no residentes extranjeros pueden obtener hipoteca en bancos españoles. Condiciones en 2026:
| Parámetro | Residentes | No residentes |
|---|---|---|
| Financiación máxima (LTV) | hasta el 80% | 60–70% |
| Tipo fijo | desde 2% | 2,8–3,5% |
| Tipo variable (Euríbor +) | desde 1,5% | desde 2% + Euríbor |
| Plazo máximo | hasta 30 años | hasta 20–25 años |
| Cuota máx. sobre ingresos | 35% | 30–35% |
El Euríbor a 12 meses en enero de 2026 se sitúa en el 2,267%.
Documentación para la solicitud:
- Pasaporte y NIE
- Justificantes de ingresos de los últimos 3–6 meses (nóminas o declaraciones fiscales)
- Extractos bancarios de los últimos 6–12 meses
- Contrato laboral (asalariados) o declaraciones fiscales de 2 años (autónomos)
- Certificado de ausencia de deudas en su país de residencia
Bancos con programas para extranjeros: CaixaBank (HolaBank), Santander (Mundo Mortgage), BBVA, Sabadell, Bankinter.
Consejo: Solicite la hipoteca en 2 o 3 entidades a la vez. Las condiciones varían considerablemente, y una diferencia del 0,3% en el tipo de interés supone un ahorro de miles de euros a lo largo de la vida del préstamo. Un bróker hipotecario puede ayudar a obtener mejores condiciones.
Paso 8. Firma ante notario (escritura pública)
El día de la operación. Comprador y vendedor (o sus representantes mediante poder notarial) se reúnen en la notaría.
Qué ocurre:
- El notario lee la escritura de compraventa.
- El comprador abona el importe restante (cheque bancario o transferencia).
- Si hay hipoteca, el banco está presente y se formaliza el contrato de préstamo.
- Las partes firman la escritura.
- El comprador recibe las llaves.
Según la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, el comprador debe acudir a la notaría al menos un día hábil antes de la firma de la hipoteca para recibir información sobre las condiciones (acta de transparencia). Es un requisito obligatorio de protección al consumidor.
Importante: La firma ante notario no es una mera formalidad. El notario verifica los documentos, pero no representa los intereses del comprador. Por eso es necesario contar con un abogado propio.
Paso 9. Registro y gestiones posteriores a la compra
Tras la firma ante notario:
- Inscripción en el Registro de la Propiedad: su abogado o gestoría presenta los documentos. Suele tardar entre 1 y 3 meses. Hasta la inscripción, usted ya es propietario en virtud de la escritura notarial.
- Pago de impuestos: el ITP o el IVA+AJD deben abonarse en un plazo de 30 días hábiles desde la firma. El retraso conlleva recargos.
- Cambio de titularidad de suministros: electricidad, agua, gas e internet se ponen a nombre del nuevo propietario.
- Seguro: el seguro de hogar es obligatorio con hipoteca y recomendable en cualquier caso.
- IBI y comunidad: el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) anual y las cuotas de la comunidad de propietarios pasan al comprador.
- Obligaciones fiscales de no residentes: aunque no resida en España, está obligado a presentar una declaración anual mediante el Modelo 210 (renta imputada o rendimientos del alquiler).
¿Cuánto dura todo el proceso?
| Etapa | Plazo aproximado |
|---|---|
| Obtención del NIE | 1 día – 6 semanas |
| Apertura de cuenta bancaria | 1–5 días |
| Búsqueda del inmueble | variable |
| Verificación jurídica | 1–2 semanas |
| Reserva + arras | 1–2 semanas |
| Aprobación de hipoteca | 3–6 semanas |
| Firma ante notario | 1 día |
| Inscripción en el Registro | 1–3 meses |
De media, desde la primera visita hasta la entrega de llaves transcurren 2–3 meses. Si la compra es al contado (sin hipoteca), puede ser más rápido: 4–6 semanas.
